Адрес: Москва,
ул. Садовая-Черногрязская, д. 8, стр.7

Анализ рынка недвижимости на конец июля 2015 года

На сегодняшний день анализ рынка недвижимости производится по аналогии с 2008-2009 годами. В данный временной отрезок российская экономика переживала схожие с сегодняшними симптомы: негативные изменения макроэкономического фона, ослабление рубля и снижение цен на нефть. Логично предположить, что в условиях идентичных первопричин реакция рынка недвижимости будет аналогичной и предсказуемой. Подтверждением данной точки зрения стал последний год: стоимость недвижимости в Москве снизилась на треть в долларовом выражении, что наблюдалось также во время кризиса семилетней давности и дефолта в 1998-1999 годах. Однако в прошлый кризис цены на жилье в рублевом выражении подвергались изменению на 10 % меньше, чем в долларовом, что соответствует современному уровню торга и скидок. О появлении первых признаков расхождения сценариев можно говорить на основе итогов июля текущего года.

В 2009 году рынок недвижимости достиг нижней точки уже в начале лета, в августе началось оживление, а к середине осени цена за квадратный метр стала расти. Таким образом, июль стал переломным месяцем, чего нельзя сказать в этот раз. В середине лета 2015 года падение цен только усилилось, что стало доказательством несоответствия финансового кризиса 2008 года и нынешних экономических и геополитических осложнений.

Долларовый индекс стоимости недвижимости в Москве уменьшился более чем на 5 % за июль. Его значение равняется 3.380$ за квадратный метр, что ниже показателей аналогичного периода прошлого года на 32,6 %, с которого и началось плавное снижение. Цены на жилье в рублевом выражении формально соответствуют докризисному уровню, но некоторые признаки указывают на наличие отрицательной тенденции и в этом сегменте.

В 2009 году размер скидки на новостройки и вторичное жилье не увеличивался с каждым месяцем, а нынешнее положение рынка таково, что большое число участников устраивают «Черную пятницу» — беспрецедентную распродажу недвижимости. За последние полгода даже арендная плата в жилом секторе заметно сползла вниз, хотя в обычных условиях она опережает ценовую динамику купли-продажи квартир. И если ранее отношение размера годовой арендной платы к стоимости приобретения квартиры составляло 5-6 %, то теперь коэффициент доходности жилья держится на отметке 3-4 %. Учитывая возросшие по сравнению с прошлым годом ставки по депозитам, цена на недвижимость должна упасть вслед за стоимостью аренды. На сохранение существующей тенденции указывает также распределение в июле динамики цен по географии и типам жилья. В середине лета 2015 года лидерами снижения стали наиболее экономичные виды недвижимости: пятиэтажные дома, однокомнатные и двухкомнатные квартиры в панельных многоэтажках. Ведущие позиции по географии занимают недорогие районы и округа.

В противоположном направлении рынок может двигаться только в ситуации, когда темпы падения стоимости типового жилья замедляются, а более дорогой недвижимости сокращаются с задержкой. В таких условиях анализ рынка недвижимости говорит о том, что объемы снижения в среднем сегменте и элитных районах оказываются выше, чем уменьшение стоимости на жилье экономкласса. Но динамика цен по сегментам в июле не имеет признаков разворота рынка вверх, а напротив, указывает на продолжение спада.

Между 2008-2009 и 2014-2015 годами наблюдается принципиальная разница. Классическая кризисная ситуация, образовавшаяся в 2008 году на фоне продолжительного роста котировок, требовала временной коррекции, результатом которой стало дальнейшее развитие финансовых рынков. По этой причине возврат на докризисный уровень произошел достаточно быстро: цены на нефть возросли до 100 долларов за баррель, рубль окреп, а золото побило предыдущий рекорд стоимости. Рынок недвижимости тоже восстановился за короткое время.

В 2015 году наблюдается не столько экономический кризис, сколько значительные геополитические затруднения. Международные отношения находятся в стадии становления по той причине, что порядок, действующий после распада СССР в 1991 году, устарел, а новый формат еще не определен до конца.

Докризисные цены на недвижимость в столице и других российских регионах устанавливались в условиях высокого финансового потенциала. Этому способствовали: высокая стоимость нефти, многочисленные зарубежные инвестиции и дешевые кредиты. Привлечение западного капитала повлекло за собой повышение уровня доходов во всех сферах. Как следствие, вырос объем потребительского кредитования населения. Очевидно, что в сложившейся геополитической обстановке подобного уровня достигнуть не удастся. Экономические санкции западных стран закрыли доступ к инвестициям и кредитам, а рост цен на нефть не прогнозируется. Июльские события в геополитике и макроэкономике наталкивают на мысль, что данная ситуация сложилась надолго.

Во-первых, назревающая перспектива снятия санкций с Ирана грозит существенным падением стоимости нефти. После многолетнего затишья на мировой рынок выйдет новый крупный поставщик. Во-вторых, экономика Китая сигнализирует о бедственном положении на протяжении последних двух месяцев. Обвал их финансовых рынков может положить начало глобальному кризису перепроизводства. Для мира это будет означать потерю крупнейшего потребителя нефти и других природных ресурсов. В-третьих, Соединенные Штаты Америки стремятся повысить процентную ставку ФРС. Результатом увеличения стоимости заимствований станет падение цен на сырье, в том числе и на нефть.

Иными словами, летом 2009 года проявлялись следы скорого восстановления российской экономики, сейчас же ситуация становится только хуже. Следует ожидать того, что осенью рынок недвижимости вместо желаемой активации окажется в стадии стагнации. В зоне наибольшего риска находится вторичное жилье, которое может потерять в цене до 20 % к концу текущего года.

Подробнее об анализе рынка недвижимости вы можете узнать, если позвоните нам сейчас, и получите бесплатную консультацию. Так же на нашем сайте вы найдете ответы на многие вопросы, связанные с торговлей недвижимостью, например про срочный выкуп недвижимости.

Обратный звонок
Наши специалисты свяжутся с Вами
в течение 15 минут!
Большое спасибо
за Вашу заявку!
Наш специалист свяжется с Вами
в ближайшее рабочее время
Отправить новую заявку?

Заявка на оценку стоимости
Вашей недвижимости

м2
-
+
Наши специалисты свяжутся с Вами
в течение 15 минут!
Большое спасибо
за Вашу заявку!
Наш специалист свяжется с Вами
в ближайшее рабочее время
Отправить новую заявку?

Бесплатная консультация
Наши специалисты свяжутся с Вами
в течение 15 минут!
Большое спасибо
за Вашу заявку!
Наш специалист свяжется с Вами
в ближайшее рабочее время
Отправить новую заявку?